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二月十九日,乍暖还寒,冬末的阳光在前一天晚上的大风之后,显得格外宝贵。在由多伦多著名精英经纪吉斌创建的加中置业地产和经验丰富的周易室内设计公司在加中置业地产办公室联合推出了系列房地产设计讲座。第二讲是《Home Staging的误区》,参加的朋友踊跃发言、积极提问。

 

讲座的一开始,Zoe Zhao回顾总结了上一次讲座的主要内容:

一、 什么是Home Staging?

Home Staging就是一种能够帮助卖不出去的房子卖出去,能卖出去的房子卖高价的专业方法;

 

二、 什么样的房子需要Home Staging?

1. 房子硬件状况好,但是软条件不好
2. 房子软硬状况都不好
3. 空房子
4. 设计有缺陷的房子

 

三、Home Staging 的作用
让最大多数的人来看房

让来看房的人下offer

让下offer的人出高价

 

四、Home Staging 的目的

让卖不出去的房子卖出去

让卖出去的房子卖高价

 

回顾完上次的讲座之后,Zoe Zhao开始了第二次讲座的大家都很关心的内容:
HomeStaging的6大致命误区

 

误区1.我们相信实力,不需要"包装"

正解:卖房子不仅仅是在卖一个空间,而是卖一个LifeStyle;同时,对“实力”的理解每个人不同;

 

在现在Home Staging越来越普及和得到认可的情况下,你没有做Home Staging就是相当于帮助你的竞争对手卖房子;同时,你有没有很好地照顾你的房屋,体现了你是不是在认真的生活;只有你自己都珍惜的房子才会赢得买家的尊重;另外,卖房时房屋需要符合市场需求,吸引买家,这和我们自己居住的时候的状况是不同的。因此,Home Staging是帮您把你的房屋最好的特点和“实力”根据市场的需求充分展现出来,同时改善不利卖点;

 

 

误区2.HomeStaging就是摆摆桌子、挂挂画吧?那我找家人朋友凑在一起商量商量就行了

正解:Home Staging是对症下药的“房屋医生”

 

我们人和人的不同来自什么?来自我们的时间,我们如何利用我们的时间。

 

如果您把时间花在学习研究Accounting上,您就成为了一个会计师;花在研究编程上,就变成了一个电脑领域的专家;花在研究赚钱上,就变成了投资高手;同时经过不断的实践、犯错、和总结成功经验,大家就变成了各行各业的专才。如果您把别人喝咖啡的时间都用来学习,就变成了天才鲁迅!

 

同样的道理,Home Staging是一个综合视觉艺术、室内设计、消费心理、文化差异、和房地产市场等多方面信息的新型专业。专业的学习,大量的时间用来专门研究,同时加上实践中丰富的经验都成为能解救卖不出去或者卖得不好的房子的“房屋医生”。 (请问您的朋友给500多间房子都提过建议,并起到作用帮助他们快速高价卖出吗?)

 

在讲座中,Zoe Zhao为了形象的说明非专业和专业的差别,用非常基本的卖房清洁标准举了例,现场的回答五花八门,显示出在卖房时非市场标准的繁杂个人意见;同时,Zoe Zhao用图片展示了即使是一个看似非常简单的改动,都蕴含了大量的专业知识和经验,现场的来宾纷纷感叹绝非自己或者朋友能够想到。

 

因此,世界上最昂贵的建议就是免费的建议,非专业的意见只能浪费时间、耽误房屋顺利售出。

 

误区3. Home Staging就是把房子的缺点掩盖起来

正解:Home Staging是改善房子的缺点,展示优点

 

HomeStaging是房屋销售前的装饰美化工作,目的是把房屋最好的特点充分表现出来、把可以更改的缺点改正,以吸引最多数的买主。Home Staging的咨询包括装修、维修、清洁、整理等基本方面的建议,要求房子达到一个尽量没有缺陷的moving in ready状况。 现场Zoe 也举了一些卖房时需要做的非常基本和细节的事情,现场来宾纷纷感到原来自己平常做的维护都远远不够,怪不得卖房时要做那么多工作。Home Staging 的确是帮助买家减少了搬进来之后的工作,为买家着想。

 

误区4. Home Staging要花很多钱

正解:房子第一次被砍下来的价钱就远多于Home Staging费用。

 

Zoe 在现场详细列举了一些省钱卖房的窍门和绝招,来宾形象的感受到了Home Staging的目的的确是用最少的投入换回最大的回报。

另外,每一家卖房时具体要做什么工作根据房屋的具体情况而定,费用从几百到几千都有可能。但是究竟要花多少是根据工作量而定。

 

通常Home Staging的投入是房屋要价的0.5-1.5%,回报是2-10%高于要价;

 

You can not afford not to stage

 

 

误区5. 我的经纪真棒,她/他帮我做就好了,还不收钱

正解:术业有专攻,隔行如隔山

 

卖房的三大决定性元素是:地点、状况、价钱;其中,地点是买家在买房时决定的,状况是由Home Staging Designer帮您完成的,价钱和市场推广是由房地产经纪负责的。正如同,不能因为看过很多房子,帮很多房子快速高价卖掉,就认为不需要经纪的帮助,Home Staging Designer也能帮您卖房子。

和房地产经纪一起,我们共同构成了房屋出售的市场销售团队,缺一不可,各有所长。

 

 

误区6. 我做HomeStaging花了些钱,因此我要提高卖价

正解:充分的装饰美化、合理的要价,才能保证在最短的时间内卖出最好的价钱。

 

提高Listing Price,这样会减少来看房子的人、错过了寻找这个价位的潜在客户。

您宁可让更多人喜欢、多下offer,这样您和您的经纪才有更多的操作空间。

 

通过讲座,大家了解到,专业 Home Staging 服务的确是帮助大家在卖房时,省时、省心、省力、省钱的必不可少的专业工作。

 

那么,接下来该怎样选择Home Staging公司呢?

Zoe 谈到了选择 Home Staging Designer时必问的三个问题

1. 有没有相关证书?
CSP: Canadian Staging Professional;
RESA: Real Estate Staging Association;

相关的教育背景;

 

2. 有没有相关的商业保险?

 

3. 有没有自己实际做过的图片、数据、或者推荐人?

 

 

最后,有“房屋医生”、“美居教主”之称的 Zoe Zhao介绍了本公司ZOEIT INC的基本情况:

 

首席设计师Zoe Zhao,是: 
. 加拿大ZOEIT INC.(周易室内设计)公司创办人,总裁
.-多伦多华人社区 Home Staging 和 Interior Decoration理念创始人

.全球最大最权威的房屋售前设计协会Real Estate Staging Association (RESA)    亚洲部.主席

.加拿大房屋售前设计专业协会Canadian Staging Professional (CSP)     唯一华人.导师

加拿大室内设计装饰师协会Canadian Decorator's Association (CDECA)  会员

-国际认证室内设计装饰协会Certified Interior Decorators (CID) 前成员

-全球最大油漆生产商Benjamin Moore  注册色彩设计师
-加拿大第一部中文家居设计专著《多伦多美居指南》作者

-《地产周刊》、《明报》、《时尚生活》、《知音》等多家多伦多主要华人媒体专栏作者
- 荣获2009年“加中地产商会”(Canada-China Realty Professional Association)地产优秀服务奖; 
- 成功举办“多伦多第一届ZOE杯华人家居摄影大赛”,这也是加拿大历史上第一次有色移民社区的家居设计比赛
- 北美排名前十名设计学院 Sheridan College 研究生证书 
- 加拿大温莎大学 Visual Art 视觉艺术专业毕业

 

最后,Zoe让在座的来宾利用讲座学到的知识,对一些MLS上的listing图片进行了分析,发现大家对房子和内部设计的认识都有提高。

 

在两个小时的讲座结束的时候,大家纷纷表示感兴趣继续参加今后加中置业地产的系列讲座。很好很受益。

 

ZOEIT INC
周易室内设计

www.zoeit.com

416.786.3636

 

 

房市低迷不可怕,教你快卖卖高价

 

大多地区的房地产市场较前几年的白热化、已经逐渐进入了低迷时期。可是,就像物价再贵,人总要吃饭一样,房市再低迷,需要卖房子还是得卖。那问题就出来了。怎样在房市低迷的时候能够比较快地把房子卖出去,同时还能尽可能卖个比较理想的价格呢?

 

其实,在卖房子的问题上,大部分人存在一个误区。就是说,房子本身的位置、价格是决定房子卖不卖得出去的唯一因素。不是这样。卖房子是一个团队工作。是房主、地产经纪、和售前设计师三方共同合作的结果。为什么这样说呢?因为,房主决定了房子的硬件,也就是位置、学区;地产经纪帮助房主调查市场,收集信息,制订价格,并且向买家推销。售前设计师则是帮助房主改造房屋状况、扬长避短、提升卖相,吸引并且抓住客户下订单。卖房,三方缺一不可。

 

为了提高卖房者的认识,帮助大家在任何市场都能卖出自己心仪的价格,由多伦多著名精英经纪吉斌创建的加中置业地产和经验丰富的周易室内设计公司十二月十九号在加中置业地产办公室联合推出了系列房地产设计讲座。第一讲是《房市低迷不可怕,教你快卖卖高价》,参加的朋友踊跃发言、积极提问、热情沸腾在寒冬的夜晚。

 

在讲座中,周易室内设计的总裁Zoe Zhao先让数字和事实说话。作为全球最大最权威的房屋售前设计协会RESA的亚洲部主席,和加拿大房屋售前设计专业协会CSP的唯一华人导师, Zoe提供了专业协会对2010年二月份美国房地产市场的调查报告:
没有做过 Home Staging (房屋售前设计)的126所房子,在市场上平均的销售时间是263天仍未卖出,做过home staging之后,平均在60天内卖出,减少了78%的销售时间。如果按照每个月的mortgage和水电气的花费是$2100的话,那么就是节省了7个月$14700.00的费用!另外抽样的284间房屋,在上市之前就做好了home staging,销售时间平均为40天。比60天又缩短了1/3的销售时间。

 

上面的统计清晰明确地告诉我们,卖房子之前的设计是必须的。以下几种情况,又是必须中的必须:
1. 房子硬件状况好,但是软条件不好
2. 房子软硬状况都不好
3. 空房子
4. 设计有缺陷的房子


好,看完了统计,看完了图片,最后再来看看曾经用过Home Staging的客户和地产经纪的一些反馈:

“作为一个非常忙碌的房地产经纪,我希望能够给我的客户在最短的时间内得到最好的服务,达到最好的效果。 

Zoe助我理解了Home Staging所能起的作用,我的这个 listing 在Open House的当晚就卖掉了,而且比我和客户最好的预期还多卖了 $30,000.00!整个工作过程非常smooth ,没有任何麻烦和问题。Staging真是必须要做: 好的房子、或者市场好的时侯、能卖出高价;不好的房子、或者市场不好的时候、能卖得比较顺利;急于卖房的客户能比较快速地实现他们的计划。Home Staging真的能点石成金!“

- Steven Sun , Broker, Global Link Realty Inc.”。

“两年前,我们的condo townhouse由于光线不好,墙的颜色等原因,两次挂牌,在市场上历时四个月都没有卖掉,期间身心倍受折磨。由于新买的房子已经closing,旧房只好用来出租.

09 年5月,房子再次拿出来的时候状况很差,有很多损坏,我们请了ZOE做home stage,仅仅一个星期的时间,ZOE的专业团队就完成了从装修、清洁到 装饰美化的全部过程,房子变得温馨优雅、宽敞明亮,放盘仅4天,就以我们满意的价格售出,与两年前比真是天壤之别。如果没有ZOE的专业服务,我们真的没有再次卖房的信心。

-- KEVIN & VICKY ”

 

“… It was a stressful process to sell the house, and especially at the point of the housing market is slowing down, we really cannot imagine how we can make it without your help. Our house in the area was probably one of the last one to be listed on the market, and the 2nd highest price, but our house was sold first in the area and with 97% of the asking price, and the most important of all, the house was sold in 3 weeks. Isn't that amazing!!

-- Benjamin & Jenny, Home Owner, Markham ”

 

通过图片、数据和实例的分析,Zoe生动丰富的讲解让参与者了解到,Home Staging是帮助业主卖房最有力的方法,它可以为卖房者做到:

1. 吸引尽可能多的人在看了MLS上的图片后来实地看房,让他们成为你的潜在买主;

2. 让来看房的人尽可能地下Offer,即,把潜在买主变成真实买主;

3. 让下offer的人出高价,即,让真实买主愿意尽可能出你希望的价格来买你的房子。

这样,我们就达到了目的:让卖不出去的房子卖出去,把能卖出去的房子卖个好价!

 

 

Design Q & A

 

What are the key areas I should consider when hiring a professional and talented interior designer to help me create a home I love?

As with most professions, interior designers have differing levels of expertise, education, experience and innate talent. Finding an interior designer who is your perfect match is highly important to the success of your design project. Hiring an interior designer may seem somewhat intimidating at first, but armed with the right information you can approach the process with excitement at the possibilities. Remember interior designers aren’t there to sell you they are there to help you buy. Here are a few questions you’ll need to ask yourself before and during the consultation process.

What is your main objective? This means figuring out what you want to get out of hiring a professional. Are you looking for someone to come in and design completely with little work on your part or do you see them working with you, taking your ideas and implementing them? Either way you can find a designer who fits the bill. You’ll also want to determine what the scope of the project is you are proposing. Will it be just one room or several?

What is your budget? Unless you’ve already done a lot of research you will more than likely not have a clear idea of the total costs associated with your project, but you will have an idea of what you can spend. Determine if you can handle the expense of a designer and paying for your design project too. Interior designers charge in a couple of ways. They may charge a per project fee or by the hour. Hourly fees range between $30 to $300 depending on the factors mentioned above expertise, education and experience. We’ll worth the money if it fits within your budget.

Does the designer you are meeting with seem like someone you could become friends with? If the answer is “no” you may not want to engage them. When hiring a designer, you have to consider that they will be in your home and around your family and friends. If you don’t mesh right away, you might later have to deal with working closely with someone who doesn’t make you entirely comfortable. The design process should be a friendly exchange of ideas and confidence in your designer.

Does the designer seem more interested in sharing their resume with you than finding out about you and your project?  If this is the case, reconsider this designer as well. If the designer isn’t interested in you and your wants and needs they may not listen to you later on during the project. This can result in loss of effort, time and money which can really take a bite out of your budget. Pay attention to their body language and eye contact. If someone is interested in you they will keep frequent eye contact with you and be facing you while talking. Engage a designer that will take a personal interest in you and your design project.

Do you like their work? If you love a traditional style and the majority of the designer’s portfolio shows homes with a modern flair, then you might want to ask a few more questions about their experience and field of expertise. Match up with a designer who speaks your design language, one who can visualize your style and ideas for your home.

There is nothing more valuable on an interior design project than a capable and well-chosen interior designer. When they bring your dreams of a home you love to life, they become invaluable.

 

Interior Design Element Series: Color

Designing and decorating a functional, comfortable and beautiful interior design takes more than a keen eye and good taste; it takes education, knowledge, experience and innate talent. When an interior designer receives their training they are taught in-depth understanding of design elements and principles among other important facets of architecture and interior design. For example, when you run across the interior of a breathtaking home created by an interior designer you can rest assured there isn’t one piece of furniture or spot of color that was not meticulously planned and considered from all angles. The total house is considered not just one sofa or wall color.

The process behind creating an interior design which not only works, but stands as a work of art, involves implementing many design “elements.” In this series, we will touch on the basic elements interior designers use to create rooms their clients love.

Out of the five main design elements which include color, space, line, form and texture, color is often seen as the most noticeable and with good reason. The presence of color, or lack thereof, can often times make or break a room design—even one with good bones. Learning to control color and harness its power is one of the keys to a successful and pleasant design.

Everyone has a favorite color or at least one each of us tend towards, when beginning the design process the designer will find out what colors their clients most favor. This will be one of the top considerations for the colors being introduced to a room. Even colors psychologists deem as cumbersome or negative to the human psyche can be requested by a client, so the designer must know how to use any color in a room and take control of it, so it works with the other room elements not competes with them.

Understanding how to use color correctly starts with understanding the psychology of color and its effects on our minds and bodies. Color does not affect everyone in the same manner. For example, one person may be sensitive to red and becomes a bit over excited by it, while another person may find it soothing and make it easy for them to concentrate.

If you were to see red from a psychiatrist’s point of view it is a source of energy, vibrancy and excitement. If this was the case, and a client requested bright red in their bedroom, could the designer in good conscience give the client the red bedroom they want? Of course they can, but only if they take interpret it with a designer’s eye. Bring in a warm red in smaller amounts in the bed linens or small amounts in the window treatments, but stay away from painting the whole room red. Even if you are like most people and are intimidated by the thought of applying color in your home, color theory can be learned with a great amount of studying and application experience.

Besides being a psychological choice, using to little or too much of a color or colors can lead to the design breaking visually into pieces. A good designer knows how important color placement throughout a room is. Pillows are not thrown haphazardly, nor are paintings hung without consideration for how each block and dash of color will contribute or take away from a room’s intended design and function. Color in design is not to be taken lightly. When in doubt ask a design first.

 


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